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不動産業で使う単位・数字

%e3%82%ad%e3%83%a3%e3%83%97%e3%83%81%e3%83%a3何帖?

不動産業で使う単位は私生活でよく使うメートル「m」とは異なる基準が混在しています。色々な単位を使用します。よく使う長さと広さの単位をまとめました。

1.長さの単位
メートル
1メートル × ≒3.3 ≒0.55
1尺 ≒0.30303 × ≒0.1667
1間 ≒1.8182 6 ×
2.面積の単位
平米 帖(畳)
1平米 × ≒0.065 ≒0.3025
1帖(畳) ≒1.62 × ≒0.5
1坪 ≒3.30578 ≒2 ×

3.長さと広さのまとめ
  1. 1間=1.818181m≒1.82m
  2. 半間=0.909090m≒0.91m
  3. 1間=6尺
  4. 1尺=30.303cm(≒1フィート)
  5. 1間×1間=1坪
  6. 1㎡=0.3025坪(≒2帖)
  7. 1帖=1.62㎡
  8. 1坪=3.30578㎡

「100㎡って何坪ですか?」と、聞かれて答えられない人は不動産・建設業に関わっているとは思えない可能性を否定する事は限りなく不可能に近いような気がすると発言した人がいるらしいです。

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リノベーション検討してますか?

リノベ―ション、検討してますか?
ひと昔前までは大規模な室内改装も"リフォーム"と呼ばれていましたが、最近は"リノベーション"と呼びます。

壁紙と床材を交換しただけで リノベーション と謳った広告もある程、"リノベーション"が流行。

リフォームは汚れた壁紙を交換したり、小さな傷を補修したり表面的な改装で「機能を元に戻す」ことを指すことが多い。
業者間のリノベの定義は
  • 住宅⇔事務所店舗
  • 3DK⇒リビングの広い1LDK
など、用途変更や機能性を高めるプランを含む改装をリノベーション、そう呼んでいます。
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リノベが流行る理由。
  1. コンセプト重視が可能
    • 新築物件は戸数が多い為に、多数派に向けた無難な間取りになりますが、リノベはコンセプトを重視して創り出す事が可能です。
  2. 立地の選択肢が広がる
    • 東京の土地は更地が少なく、好立地は既存建物がある。駅近くのマンションは古い建物が多い。
  3. 費用面の選択肢が広がる
    • 築古物件は比較的割安に取得出来る可能性有り
自分が住む物件を探している方は是非検討して頂きたいリノベ。

大手リノベ業者は最長10年の長期アフター保証を付けている事も少なくありません。

投資用の賃貸物件の場合、用途変更をすると、借りる方が変わり、収益が変わります。

収益が改善すると売却価格に大きく影響します。

ネットで出てくる体験談も参考になり、読んでて楽しいです。
まずは、実物のリノベーション物件をみて確かめてみて下さい。

賃貸管理の仕事

物件をお預かりして、大家業を代行する賃貸管理業。

賃貸管理は、年配の大家さんが一人でメモ帳に記録しても出来る部分もありますが、管理料を頂いて仕事として取り組むにはやる事がたくさんあります。

  1. 入居者募集&契約締結
    • 入居者募集をして契約を締結する。なかなか埋まらない空室はハード面(建物自体)やソフト面(広告の量を増やすなど)を企画して改善する。
  2. 入居者対応
    • 入居中の方からの問合せ、クレームに対応。弊社宛に問い合わせ内容を仕分けするとおおむね下の数字になります。けっこうたくさんの電話があります。円グラフ%e5%95%8f%e3%81%84%e5%90%88%e3%82%8f%e3%81%9b%ef%bc%92
  3. 退去リフォーム管理、建物維持修繕など
    • 賃貸物件の解約発生時に次回募集の為の内装工事手配、費用負担の精算
    • 建物共用部の点検清掃
  4. 集金代行(出納)業務
    • 預かり敷金の精算、賃料回収、督促、上記「3」の工事費精算など
  5. 資料管理、報告
    •  以下を建物所有者様へ報告
      1. 部屋毎の入居状況、履歴。メンテナンスや修繕履歴
      2. 家賃の回収状況
      3. 建物や部屋への修繕状況
      4. 空室の募集状況
  6. 上記「5」を踏まえた空室対策の企画作成
測定できるものは改善できる。

と、偉い人が言っていたらしいので賃貸管理や不動産業に限定せずに、色々数字を測ることが重要。意外と多忙な管理業なので、空室の続く賃貸物件の収支改善にきっと役に立てると思います。

空室対策の考え方

空室対策について

「新築物件が増えたせいで所有している物件の空室が増えた。家賃を下げた方がよいだろうか?」

建物所有者様からご相談を受ける機会が増えています。私見ながら空室対策について。


タス空室index※出典:データ提供:アットホーム株式会社、分析:株式会社タス

2015年の相続税の課税強化

相続税増税が行われた2015年1月を境に相続税対策の賃貸物件が増加している事などの外的要因で「いままでのやり方」が通用しづらくなっています。

これからの賃貸経営の大きなテーマになるであろう空室対策について私見を述べさせて頂きます。

空室が続く原因を特定(想定)する

1.広告の問題(露出が少ない

2.物件の問題(間取りや設備、対抗物件との賃料差

3.周辺環境の問題(立地や大通り沿いの騒音


1.広告の問題

pak86_atamawokakaerudansei20131223_tp_v不動産業者が適切かどうか?

まず、重要な事はその空室が広く募集されているかどうかが判断基準になります。自社客付けに拘り過ぎて募集を公開しない不動産業者は少なくありません。

また、オーナー様ご自身が営業活動として色々な不動産業者へ訪問し、優先して客付けしてもらうよう根回しを行う方もいらっしゃいますが、多数の不動産業者に任せる事によって不動産業者側は問合せ件数などの引き合いについて報告出来なくなる為、その労力は成果に比例しづらい傾向にあります。募集を任せる不動産業者選びに注力したい。

2.物件の問題

img_8493内装、大丈夫ですか?

東京都内の空室率は30%を超えています。※日経新聞報道   賃貸物件市場は借手市場です。物件自身が商品として競争力があるかどうか、無い場合は改善できることなのかを把握する事が大事です。東京都の賃貸物件の平均募集期間は2.93ヶ月 (タス資料参照)。家賃6万円の物件の場合、機会損失はおよそ18万円。コスト削減だけを理由にオーナー様自身が清掃しているお部屋もありますが、、どんな商品にも市場があります。対抗物件と比較して競争力の有る仕様に改善しましょう。

3.周辺環境の問題

目の前が高速道路

最寄り駅から離れ過ぎ、近隣対抗物件が多過ぎ、前面道路が大通りで車の騒音が気になったり、、ハード面で改善出来ない問題は、入居者様に向けたコンセプトを決めて商品を作り変えるのも手段です。費用対効果を吟味して「バイクが室内に持ち込める」や「ペット飼育を可能にする」など、コンセプトに需要があれば駅から遠くても選びたくなるような物件にすることは可能です。


物件毎に抱える不安や課題は様々かと思います。当社へご相談頂いた案件については解決策を提案させて頂きます。どんな事でもお気軽にご相談下さい。