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民法改正が賃貸業界へ影響しそうなこと

5月に改正された改正民法

120年ぶりの民放改正。

様々変わっているようですが、賃貸に関わりそうな気になった点をまとめました。

 

  1. 敷金返還義務の明文化

    • 明文化は現状でも契約書と合わせて都内の賃貸物件は”紛争防止条例に基づく説明書”に記載してあるので影響なし(?)
  2. 個人連帯保証人の保護

    • 今回の改正により、個人が賃貸借契約の保証人になるには”極度額”を決めなければならない事になりました。極度額は保証人から弁済があると減少する事になります。家賃滞納が続いている賃借人さんは極度額が減っていきます。この辺の対応は検討しなければならない。※連帯保証人不可&保証会社利用必須の募集が増えそう
  3. 一部滅失等による賃料の減額

    • 旧法では【貸室の一部が滅失した場合、賃借人が減額を請求できる】でした。
    • 新法では【貸室の一部が使用不可になった場合、当然に賃料が減額される】になりました。室内設備(エアコンや給湯器など)の修繕期間について貸主・借主間で修繕が発生した場合の対応を取決めする一文が追加になりそう。
  4. 賃借人による修繕

    • 旧法では賃貸人に修繕義務があることが規定されていました。
    • 新法では賃借人の修繕件の要件について明文化されます。入居中修繕について理解を深める工夫(?)が必要です。

貸す側も借りる側もこれまで以上に細かい取決めをする事が大事。

不動産業者は改正点を把握・理解しながら新たなリスクに備える必要があります。

キャプチャ

 

投資用物件の表面利回り、全物件種別で上昇/ファーストロジック調査

出典:R.E.port

不動産投資サイト「楽待」2016年10月期の投資用不動産の市場動向

投資用1棟アパートは、表面利回りが新規掲載物件は9.38%(前月比0.45ポイント上昇)、問い合わせ物件は11.06%(同0.11ポイント上昇)といずれも上昇。物件価格は新規掲載価格が6,791万円(同420万円低下)、問い合わせ物件が6,049万円(同156万円上昇)となった。
投資用1棟マンションは、表面利回りが新規掲載物件は7.43%(同0.18ポイント上昇)、問い合わせ物件が9.33%(同0.21ポイント上昇)。物件価格は新規掲載物件が2億3,867万円(同1,582万円上昇)、問い合わせ物件が1万8,076万円(同1,029万円低下)となった。
投資用区分マンションは、表面利回りが新規掲載物件は8.39%(同0.34ポイント上昇)、問い合わせ物件は10.42%(同0.35ポイント上昇)。物件価格は新規掲載物件が1,472万円(同164万円低下)、問い合わせ物件は1,105万円(同159万円低下)。

ようするに、「表面利回り」が上昇した

という記事でした。

表面利回り(グロス)とは「投資額に対する年間の対価」です。
経費を差し引いた実質利回り(ネット)が大事ですが、

基本的な考え方としては、

高利回り=リスクが高い

低利回り=リスクが低い
この考え方は不動産に限定しない、一般的な考え方です。

地方都市の物件は高利回り表示な物件もあるので、一見魅力的ですが、いったん空室になったら高利回りも絵に書いた餅。

不動産業者への報酬や建物メンテナンス費用も小さな数字ではありません。

投資物件の利回りが全体的に上がってきたということは世の中の流れがリスクオンな傾向なのかも知れないと思いながら投資用物件を探しています。

何事もリスクを取らないと勝てませんが、取る必要のないリスクは極力排除しながら日々仕事してます。

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「飲食店の空き店舗率」最も高いエリアは渋谷区

出典:REport

空き店舗率からエリアの特性をよむ

東京23区において、飲食店の空き店舗率が高いエリアは、「渋谷区」(5.62%)がトップ。次いで「杉並区」(5.31%)、世田谷区(4.54%)となった。「渋谷区」に関しては、出店数が多く、飲食店の入れ替わりも多いことから、空き店舗率が高い傾向がみてとれた。また、「杉並区」や「世田谷区」は住宅立地での閉店率が高いことが要因。

業種に限らず、新規開業をする人は目標があって開業するわけですが、
飲食店は開業から1年以内の閉店が35%、2年以内閉店は15%、
およそ半数は2年以内に閉店しています。

閉店しやすい飲食店の特徴が明らかに!?

出典:㈱シンクロ・フード

いまどきは、インターネットで検索すると、様々な資料を調べる事ができます。人様が作った情報を鵜呑みにすることは危険なので、自分の目で確かめる事が大事ですが、興味深い資料を作ってくれて無料で公開しているなんて、非常にありがたいインターネット時代。

■店舗の広さ(坪)別の閉店割合

10坪未満:1130件(17.4%)
10~20坪:2938件(45.3%)
20~30坪:1285件(19.8%)
30~40坪:524件(8.1%)
40~50坪:234件(3.6%)
50坪~:375件(5.8%)

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広さ別に見ると、20坪未満の店舗が62.7%を占めています。20坪未満の店舗の割合は、物件の供給数が多いことが考えられる為、本来であれば物件の供給数も考慮しないといけません。
しかし、2008年度から年度別に見ていくと、2008年では54.6%だったのが、2013年では66.9%と12.3ポイントも増加している為、20店舗未満の閉店率が高まってきていると見て取れます。

情報を集めるだけでなく、自分の経験を重ねて検証したり、目で確かめたりしながら原因が把握できるものは開業前に対策する事もできます。

トラブルが起こってから対処するのは大変なので、トラブルを未然に防ぐ事に注力した方が楽だったりします。いわゆる準備が大事。

個人的には、住宅地で営業している隠れ家風の飲食店が好きなので、住宅地の飲食店経営者様を応援する為に積極的に食べに行きたい。

アットホーム「LINE お問い合わせサービス」を提供開始

LINEお問合せサービス概要
※資料:アットホーム株式会社

◆不動産会社との連絡に使いたいツール 「LINE などのメッセンジャーサービス」約 4 割 電話やメールに迫るニーズ

1人暮らしをしている30歳以下の学生、社会人を対象としたアンケート、「不動産会社との連絡に使いたいツール(複数回答可)」
結果は、4割の方がチャット、メッセンジャーサービスを利用したい需要があったとの事。定番の電話とEメールはおよそ5割。
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その他がおよそ1%、
郵送?FAX?

業界標準は

不動産業界は資料のやり取りはいまもFAXが主力の通信手段。
おそらく、年配の方々はスマホやパソコンを使い慣れてないというか、紙信仰があり、“パソコンに届いたメールを印刷して読む”ことは普通に行われています。

先輩曰く、「紙の方が頭に入ってくる」との事。
そんな先輩から届くLINEは大量のスタンプだけなので、
LINEを仕事に利用する事は、人によっては不向きのような気がします。
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泥棒許すまじ

管理物件の解約

解約があり、大家さんの代理で立ち会いした案件。

室内の状況によっては、次回募集に向けてルームクリーニングやクロス(壁紙)、床材の張替が必要になります。

東京都内の賃貸物件は、解約・退室の際に大家さんと入居者さんの工事費用の支払い金額でトラブルになることもあるので、契約時に大家さんと借りる方へ「賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書」の説明を実施しています。いわゆる東京ルール。

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東京ルール概要

参考ページ:東京都庁、賃貸住宅トラブル防止ガイドライン


本件は入居期間が長さを考慮すると、室内の状態は良好だったため、入居者さんの負担になるような「過失はない」と思われましたが、、dsc07006

よく見ると、窓ガラスにひび割れが

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角度によっては、かなり目立つ。

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泥棒?

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立会い頂いた方に ひび割れ を指摘したところ、

「自分に過失はないが入居中に起こった。5年くらい前の事だったと思う。おそらく泥棒が入りそうになったが、実害が無いので放置している」

との事。


たしかに、

原因は泥棒であって、入居者さんはなにもしていないのですが。ガラスは直さなければ次回募集に大きな影響を及ぼすと思われます。

ガラスのサイズが大く、特殊仕様のガラスの為、費用は2桁万円を超えます。誰が払うにしても、想定していない出費として高額なので、紛争必至。と思いましたが、、、

結論は、入居者さんに過失と費用負担を説明し、ご承諾頂きました。


本件において言える事は、

「事故があったら不動産屋さんに相談しよう」

 

東京都内の賃貸物件は物件契約時に住宅保険も合わせて契約するのが一般的です。そういった対応は不動産業者や大家さんに確認しないと自分の「過失、善管注意義務違反」を指摘されて、高額な費用負担が発生する場合も有り得ます。連絡は面倒かもしれませんが、2桁万円の支払いよりいいはず。

 

トラブルに巻き込まれてから解決するのは大変ですが、

巻き込まれないようにする方が簡単だったりします。気を付けましょう。


ガラスは交換して、その他防犯対策を実施しました。

泥棒許すまじ。